Un análisis detallado de 2025: quién compra, dónde, qué y a qué precio. Según datos del Registro de la Propiedad, del notariado e informes del sector.
Los extranjeros compraron un récord de 97.500 viviendas en 2025 — la cifra más alta jamás registrada por los Registradores. Pero su cuota de mercado bajó al 13,82% desde el pico del 14,98% en 2023: un segundo año de ligero retroceso porcentual junto a un crecimiento absoluto.
Cambios clave del año: se canceló la Golden Visa (3 de abril de 2025), cayó el segmento de no residentes y creció el número de extranjeros residentes. El propuesto impuesto «de hasta el 100%» para no residentes de fuera de la UE nunca llegó a ser ley.
La mayoría de los extranjeros paga en efectivo; en el segmento costero premium, hasta un 75–85%. Los no residentes pagan alrededor de un 75% más por m² que los españoles.
Los británicos siguen liderando el mercado, aunque su cuota baja poco a poco. Les siguen alemanes, neerlandeses y marroquíes. La gran historia del año es la división entre extranjeros residentes (crecen) y no residentes (bajan).
La geografía está muy concentrada en el arco mediterráneo y las islas. Alicante es líder absoluto: casi la mitad de las operaciones allí las hacen extranjeros. Las grandes ciudades (Madrid, Barcelona) atraen a estadounidenses, chinos y latinoamericanos.
Los extranjeros compran sobre todo vivienda de segunda mano (en torno al 78–79%) y principalmente pisos. Los no residentes eligen costa e islas con vistas al mar y potencial de alquiler; el segmento urbano es el centro de Madrid y Barcelona.
Los extranjeros pagan cifras récord. Los que más pagan son suecos, alemanes y estadounidenses. Los no residentes pagan alrededor de un 75% más por metro cuadrado que los españoles. Por primera vez, las compras por encima de 500.000 € superaron el 12%.
El mercado pasa del modelo de «segunda vivienda» a «residencia habitual o de medio año». Más del 42% de los compradores viven en el inmueble más de 4 meses al año.
La mayoría de los extranjeros paga en efectivo. En el segmento costero premium, hasta un 75–85% de las operaciones no usan financiación bancaria. Los extranjeros solo firman alrededor del 6,6% de todas las hipotecas del país.
La Ley Orgánica 1/2025 canceló la «golden visa» por compra de inmuebles de 500.000 €+. Los titulares actuales conservan sus derechos. Se emitieron más de 14.576 visados en total (principales beneficiarios: China, Rusia, Irán). La cancelación se vincula a una caída medible del segmento de no residentes; Madrid y las islas fueron los más afectados.
Anunciado en enero de 2025, el proyecto se presentó el 22 de mayo de 2025. En la primavera de 2026 nunca se había debatido en el Congreso ni votado, y se retiró discretamente del paquete de 2026. Los juristas señalan su probable inconstitucionalidad y conflicto con el derecho de la UE. Solo afectaría a la segunda mano para compradores de fuera de la UE; la obra nueva quedaba excluida.